Como funciona o financiamento de casas: guia completo para comprar seu imóvel

Comprar um imóvel é o objetivo de muitos brasileiros, mas nem sempre é possível fazer a aquisição à vista — afinal, o bem costuma ter um valor elevado. Para realizar o sonho de ter a moradia própria, vale a pena aprender como financiar uma casa — uma das soluções para quem não tem todo o dinheiro na hora.

Mas, afinal, como o processo funciona? Quais são as melhores opções disponíveis? Ao planejar o financiamento, essas e outras perguntas surgem, não é mesmo? Ainda, existem questões sobre a necessidade ou não da entrada, a amortização e outras regras para o crédito.

Neste guia completo de como financiar uma casa ou apartamento, vou tirar essas dúvidas, além de apresentar dicas para a sua jornada. Vamos lá?

O que é e como funciona o financiamento de casas?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito para quem quer comprar um imóvel. Sabe aquela casa dos sonhos ou o apartamento ideal? Com o financiamento, esse bem pode ser seu. E não precisa ser só para casa própria — dá para financiar imóveis comerciais também.

Existe a possibilidade de fazer o financiamento para adquirir uma propriedade nova ou usada. Funciona assim: você seleciona o imóvel do seu interesse e busca uma instituição financeira para realizar o processo.

Em contato com o banco, vocês definem os custos, prazos e as condições do financiamento. O vendedor da casa ou apartamento recebe a quantia à vista e o comprador assume o compromisso de pagar as parcelas para a instituição credora.

Um diferencial do financiamento imobiliário em relação às outras linhas de crédito é que o prazo de pagamento é mais longo. Ele pode chegar a 35 anos — ou seja, 420 meses — para a quitação completa. Isso dá mais fôlego para planejar suas finanças, concorda?

Agora que você entendeu o básico, vamos dar uma olhada nas etapas de um financiamento imobiliário? Acompanhe!

Verificação dos requisitos

Antes de começar a se preparar para financiar uma casa, você precisa conhecer os requisitos para acessar a modalidade. Existem diferentes programas e cada um deles tem os seus critérios. Mas, em geral, você encontra regras comuns para a liberação do crédito.

Assim, se você quer saber quem pode financiar uma casa, vale ter em mente que costuma haver requisitos. Alguns exemplos são:

• ter idade a partir de 18 anos (ou ter a partir de 16 anos, desde que na condição de emancipado);
• ser brasileiro ou ter visto permanente no Brasil;
• ter capacidade civil e de pagamento;
• não estar com o nome listado em órgãos de proteção ao crédito, como a Serasa.

Análise de crédito

Quando você decide comprar uma casa, deve analisar qual é o valor que cabe no seu orçamento, certo? Então verifique como estão as suas finanças, quais são as expectativas para o longo prazo e quanto dá para comprometer todos os meses.

Depois dessa análise pessoal, você tem que reunir os documentos que comprovem a sua situação financeira e levar até a instituição desejada para o financiamento. O banco vai fazer uma avaliação de crédito, considerando fatores, como:

• renda comprovada;
• histórico de crédito;
• relacionamento com as instituições financeiras;
• score de crédito.

O financiamento pode ser feito por mais de uma pessoa, junto de um cônjuge ou familiar, por exemplo — o que costuma ajudar a aumentar a renda comprovada. Nesse caso, você deve apresentar os documentos de todos os participantes, ok?

Escolha do imóvel

Depois que a primeira etapa é concluída, você sabe qual valor foi pré-aprovado para o financiamento. Então é hora de começar a procurar a sua casa ou o seu apartamento. Talvez você já tenha um imóvel em mente ou ainda vá iniciar a busca.

Essa é uma fase muito importante, porque define qual será o seu futuro lar — escolha com calma, combinado? Tenha em mente que o imóvel precisa ter toda a documentação em dia para ser financiado. Por isso, vale a pena pesquisar com atenção e garantir que está tudo certo antes de fechar o negócio.

Vistoria

Você aprendeu que apenas imóveis com a documentação regular podem ser financiados, não é mesmo? Portanto, depois de escolher a casa ou apartamento, a sua documentação é encaminhada para a instituição financeira.

Ela passa por uma vistoria com um engenheiro ou arquiteto, que avalia a qualidade do imóvel e verifica se o preço está dentro da média do mercado. Esse é um passo fundamental para a sua segurança na compra.

Se estiver tudo em ordem, o profissional responsável vai emitir um laudo com as informações relevantes. Dessa forma, é possível seguir com as próximas etapas do financiamento.

Análise da documentação

Na primeira análise dos documentos, o seu crédito já foi pré-aprovado. Quando tudo estiver certinho com o imóvel a ser financiado, você e a instituição prosseguem com o processo. Assim, os documentos passam por uma análise jurídica do banco.

Essa é uma maneira de confirmar as informações e verificar a necessidade de documentos adicionais. Trata-se do último procedimento antes da formalização do financiamento — então você estará bem mais perto de ter a sua casa própria.

Elaboração do contrato

Após a análise jurídica, as condições do contrato ficam definidas, possibilitando a sua elaboração. Esse é o momento de formalizar todos os detalhes, com os compromissos e os direitos de cada parte.

Com o documento pronto, as partes envolvidas precisam marcar um encontro para a sua assinatura — em instituições mais modernas, o processo pode ser feito digitalmente. Leia o contrato inteiro antes de assinar e tenha o acompanhamento de um profissional para ajudar a entender pontos que geram dúvidas, se você achar necessário, está bem?

Registro da operação

Até aqui, todas as análises e os acordos já foram consolidados. Portanto, é o momento de registrar a operação. Os contratos assinados são enviados para um cartório para garantir o reconhecimento jurídico. O estabelecimento também pode pedir novos documentos.

Liberação do dinheiro

Com a conclusão de todas as etapas anteriores, finalmente o dinheiro é liberado para o vendedor do imóvel. Isso significa que a pessoa que faz o financiamento não tem acesso à quantia e não precisa fazer a transferência. A liberação acontece diretamente e em alguns dias úteis.

Quais são as opções de entrada em um financiamento de imóvel?

Agora que você entende as etapas básicas de como financiar um imóvel, vale conhecer as opções de entrada nesse tipo de crédito. Dá para fazer o financiamento com ou sem o valor de entrada, dependendo de algumas condições.

Escolher a melhor opção para o seu bolso demanda entender as diferenças entre as alternativas. Vamos conferir isso direitinho? Siga comigo!

Financiamento com entrada

Nos modelos tradicionais de financiamento, é preciso pagar uma entrada. Em geral, ela é de 20% a 30% do valor do imóvel. Por exemplo, se você decidir comprar uma casa que custa R$ 300 mil, deve pagar entre R$ 60 mil e R$ 90 mil como entrada — dependendo da exigência da instituição financeira.

Considere que o valor inicial é relevante para diminuir o montante financiado. A entrada impacta diretamente as parcelas e os juros cobrados ao longo do contrato. Além disso, pagando uma quantia maior, você pode conseguir condições de financiamento mais vantajosas, como taxas de juros reduzidas.

A entrada ainda é capaz de diminuir o tempo necessário para a quitação do imóvel. Como resultado, você fica livre da dívida em um prazo menor. Outro ponto positivo é que a quantia aumenta as chances de ter o crédito aprovado.

No entanto, a desvantagem da exigência é que ela pode limitar o acesso ao financiamento. O motivo é que nem todo mundo tem o valor disponível. Portanto, para algumas pessoas, é preciso juntar dinheiro por um longo período até conseguir comprar a casa.

Essa é uma barreira principalmente para quem paga aluguel. Afinal, fica mais difícil acumular uma quantia razoável todos os meses conciliando com o preço da locação, não é mesmo?

Financiamento sem entrada

Você viu que as formas de financiamento tradicionais cobram uma entrada, certo? Mas existem maneiras de realizar o processo sem a quantia. Com isso, há um alívio para o investimento inicial que deixa o financiamento mais acessível.

Uma das principais vantagens de financiar um imóvel sem entrada é o acesso imediato à moradia, sem esperar anos para juntar o valor inicial. Mais um benefício é que você consegue manter as suas reservas financeiras, destinando o dinheiro para outras necessidades.

Porém, a modalidade tem desvantagens. Nesse caso, as parcelas costumam ser mais altas porque todo o valor do imóvel é financiado. Os juros também podem ficar mais elevados. Você ainda se compromete com uma dívida maior e tem mais do seu crédito consumido.

É interessante considerar os prós e os contras antes de decidir se você vai fazer o financiamento com ou sem entrada. Então vale conhecer as possibilidades para conseguir o crédito sem o montante inicial.

Veja formas de financiar uma casa sem entrada!

Financiamento pelo programa Minha Casa Minha Vida

O Minha Casa Minha Vida é um programa do Governo Federal que tem o objetivo de facilitar o acesso dos brasileiros à moradia própria. Ele estabelece limites para o valor do imóvel e para a renda de quem financia, além de definir faixas salariais para determinar as condições do processo.

O procedimento pode ser feito com ou sem entrada, dependendo do enquadramento da família que quer fazer o financiamento. Em ambos os casos, é necessário atender aos requisitos do Governo.

Saiba que o programa Minha Casa Minha Vida também é uma forma de financiar um imóvel com taxas reduzidas. Mas ele só é válido para a compra com a finalidade de moradia e para quem ainda não tem uma casa própria. Logo, vale a pena conhecer os critérios e ver se você se encaixa.

Financiamento em instituições que não exigem entrada

Você viu que as instituições financeiras costumam pedir uma entrada para o financiamento, mas existem bancos que flexibilizam o critério. Nesse caso, eles costumam exigir uma garantia adicional para a liberação do crédito.

Nessa modalidade, verifique o custo do financiamento para saber se compensa fazer o procedimento sem entrada. As taxas podem ser significativas e gerar um gasto muito maior para a aquisição, ok?

Financiamento direto com a construtora

Por fim, outra forma de buscar um financiamento de imóvel sem entrada é diretamente com a construtora. A alternativa é mais comum para quem vai comprar um imóvel na planta, deixando a entrada já diluída nas parcelas.

Porém, apesar de ser uma possibilidade, não é tão frequente conseguir financiar uma propriedade sem entrada diretamente com a construtora. A análise de crédito tende a ser mais rígida e o processo é burocrático.

Vale observar que a entrada costuma servir para pagar bonificações e comissões para quem faz a venda. Portanto, não ter essa quantia reduz as chances de negociação.

Quais são as diferenças no financiamento de casas e apartamentos?

Com a leitura até aqui, você já conhece mais sobre o financiamento imobiliário, mas uma dúvida que pode surgir é se existem diferenças entre o crédito para casa e apartamento. As regras e etapas para conseguir o dinheiro não mudam.

Mas existem distinções em relação às características do imóvel. Elas estão ligadas principalmente a custos adicionais e a particularidades das propriedades.

As casas, por exemplo, costumam ser unidades individuais. Já os apartamentos estão em espaços coletivos, que podem gerar cobranças a mais, como a taxa de condomínio. Ela cobre gastos de manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza e outros serviços.

A taxa de condomínio é uma responsabilidade regular do morador e não é financiada. No entanto, o custo tende a ser incluído na avaliação da capacidade de pagamento para liberar o crédito.

Além disso, você viu que uma das etapas da compra do imóvel é a vistoria, certo? Quando se trata de uma casa, apenas o imóvel é avaliado. Já na compra de um apartamento, há uma análise das condições do condomínio e da administração do edifício, além da situação da documentação do prédio.

A pessoa que faz a compra também deve avaliar outros fatores desses tipos de imóveis, como a valorização e a liquidez. Os aspectos variam conforme as características da região, logo, faça uma pesquisa para a área antes da compra, está bem?

Como funciona a amortização no financiamento imobiliário?

Além de entender as regras para financiar uma casa, você precisa saber como funciona a amortização. Ela ocorre quando você reduz o valor de uma dívida até quitá-la por completo. Mas, quando se trata de débitos maiores, como financiamento de um imóvel, a amortização pode ter outro significado.

Nesse caso, amortizar também representa o processo de adiantar parcelas para terminar de pagar o financiamento com mais rapidez. Quanto mais parcelas você adianta, maior é o desconto que se consegue no valor total da dívida. Interessante, né?

As parcelas de um financiamento são compostas pela quantia emprestada mais as taxas. Então a amortização representa o saldo devedor, não os demais custos. Na hora de contratar o crédito, você escolhe o sistema de amortização.

Quais são os sistemas de amortização?

O financiamento de um imóvel permite três tipos principais de amortização. Descubra quais são eles, a seguir!

Tabela Price

Também conhecida como Sistema de Amortização Francês, a Tabela Price é um dos sistemas de amortização mais usados. No modelo, as prestações seguem o mesmo valor durante todo o contrato, o que facilita a projeção dos gastos para quem está pagando.

Mas aqui vai um detalhe: a composição da parcela muda com o tempo. No começo, a parte destinada à amortização tende a ser menor, reduzindo pouco do saldo devedor. Assim, apesar de ser previsível, o sistema pode acabar gerando um total de juros mais altos no fim das contas.

Sistema de amortização constante (SAC)

Já no caso da Tabela SAC, a quantia amortizada nas parcelas é sempre a mesma, mas os juros variam. Eles são calculados com base no saldo devedor, então a taxa diminui ao longo do financiamento, conforme você quita a sua dívida.

Essa é uma alternativa interessante para quem pretende antecipar o pagamento de parcelas, pois ela pode proporcionar uma redução significativa do custo do crédito.

Sistema de amortização misto (SAM)

Por fim, outro sistema de amortização frequente em financiamentos imobiliários é o misto. Ele tem esse nome justamente porque combina elementos do SAC e da Tabela Price, oferecendo uma solução intermediária.

O SAM estabelece prestações estáveis, como ocorre na Tabela Price, enquanto tem a redução do saldo devedor característica do SAC. Dessa forma, a quantia amortizada é maior no início do pagamento e diminui ao longo do tempo. Os juros também tendem a mudar durante a quitação.

Como amortizar as parcelas do financiamento?

Além de conhecer os sistemas, você deve saber quais são as formas de amortizar as parcelas do financiamento de uma casa ou de um apartamento. Mas, antes disso, é importante entender as regras do seu contrato de financiamento.

Verifique as condições oferecidas pela instituição para saber quais vantagens dá para ter com a antecipação. Um dos jeitos de amortizar a dívida é com o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A opção pode ser utilizada se todos os requisitos forem cumpridos.

Ainda, você tem a possibilidade de usar um dinheiro extra para antecipar o pagamento do seu financiamento. Outra opção é pagar parte do saldo devedor e recalcular as parcelas, atenuando a quantia paga regularmente. Dê uma olhada nas suas opções e veja qual delas faz mais sentido para o seu caso, certo?

Como se preparar para financiar uma casa ou apartamento?

Ao longo deste guia, você aprendeu bastante sobre como financiar uma casa ou apartamento, né? Agora é o momento de ver como se organizar para solicitar a linha de crédito. Com um bom planejamento, você evita comprometer as finanças e aumenta as chances de aprovação.

Veja minhas dicas!

Desenvolva a educação financeira

Antes de tudo, é preciso saber como funcionam as finanças. Aprender a controlar seus gastos, economizar e planejar a longo prazo são medidas que ajudam a manter as contas no azul durante o financiamento.

Estude sobre taxas, investimentos, definição de metas, entre outros temas essenciais. Assim, além de conquistar o sonho de comprar a sua casa, você garante a organização do seu dinheiro e o seu uso eficiente no longo prazo.

Cuide do seu histórico de crédito

O histórico de crédito é um dos elementos analisados na hora de solicitar um financiamento. Por esse motivo, mantenha as contas em dia, evitando atrasos e dívidas pendentes. Assim, você constrói uma boa reputação financeira, facilitando a aprovação do crédito com condições mais favoráveis.

Essa também é uma forma de ter um bom score de crédito em birôs como Serasa Experian e Boa Vista, entre outros. A pontuação é avaliada no financiamento e em outras negociações que envolvam a concessão de crédito.

Reduza as dívidas

Tente reduzir ou eliminar dívidas antes de entrar em um financiamento. Ter uma carga menor de compromissos financeiros vai trazer mais tranquilidade e aumentar sua capacidade de pagar as parcelas do imóvel.

Tenha uma reserva de emergência

Ter uma reserva de emergência é fundamental para lidar com imprevistos, como problemas de saúde, perda de emprego etc. Por isso, mantenha um valor guardado equivalente a pelo menos seis meses de despesas para conseguir continuar pagando o financiamento mesmo em momentos de dificuldade.

Faça simulações

Quando estiver planejando o financiamento, você pode contar com ferramentas como os simuladores, disponibilizados pelas próprias instituições financeiras. Essa é uma maneira de entender o valor das parcelas e o tempo necessário para quitar o imóvel.

O simulador ajuda a prever quanto você vai pagar mensalmente e a adequar o compromisso ao seu orçamento. Além disso, ele é crucial para comparar as taxas de juros entre diferentes bancos e instituições financeiras até encontrar a alternativa mais vantajosa para o seu caso.

Realizar o sonho da casa própria por meio do financiamento é uma opção acessível para muitos brasileiros. Entender como financiar uma casa ou apartamento, verificando as regras, pode ajudar a economizar dinheiro e a tomar decisões melhores. Observe as dicas e informações para garantir que o passo seja positivo para o seu futuro, combinado?

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